Totul despre inchiriere

In cazul in care o persoana doreste sa inchirieze o locuinta ar trebui sa incheie un contract cu cei care vor locui in casa care face obiectul contractului de inchiriere. Contractul se va inregistra la organele fiscale teritoriale, putand sa va scuteasca pe viitor de diverse probleme.

In acelasi timp, contractele ii protejeaza si pe chiriasi. Asa cum contractul reprezinta legea partilor, proprietarii, cat si chiriasii au drepturi, dar si obligatii de respectat.

Inchirierea locuintelor se face pe baza acordului dintre proprietar si chirias, prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale. Actul va cuprinde:

a) adresa locuintei care face obiectul inchirierii;
b) suprafata locativa si dotarile folosite in exclusivitate si in comun;
c) suprafata curtilor si a gradinilor folosite in exclusivitate sau in comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia si modul de plata;
e) suma platita in avans in contul chiriei;
f) locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea cheilor;
g) obligatiile partilor privind folosirea si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
i) data intrarii in vigoare si durata;
j) conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aferente in coproprietate;
k) persoanele care vor locui impreuna cu titular contractului;
l) alte clauze convenite intre parti.

Legea 114/1996 (legea locuintei) prevede ca sunt nule de drept orice clauze cuprinse in contractul de inchiriere, prin care se:

a) obliga chiriasul sa recunoasca sau sa plateasca in avans proprietarului orice suma cu titlu de reparatie in sarcina proprietarului;
b) prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in caz de degradare a elementelor de constructii si a instalatiilor, a obiectelor si dotarilor aferente spatiilor comune;
c) impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
d) exonereaza proprietarul de obligatiile ce ii revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizeaza pe proprietar sa obtina venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

In cazul in care partile nu convin asupra reinoirii contractului de inchiriere, chiriasul este obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenului contractual.

In caz de neintelegeri intre cele doua parti rezilierea contractului de inchiriere inainte de termenul stabilit se face in urmatoarele conditii:

a) la cererea chiriasului, cu conditia notificarii prealabile intr-un termen de minimum 60 de zile;

b) la cererea proprietarului, atunci cand:
- chiriasul nu a achitat chiria cel putin 3 luni consecutiv;
- chiriasul a pricinuit insemnate stricaciuni locuintei, cladirii in care este situata aceasta, instalatiilor, precum si oricaror alte bunuri aferente lor, sau daca instraineaza fara drept parti ale acestora;
- chiriasul are un comportament care face imposibila convietuirea sau impiedica folosirea normala a locuintei;
- chiriasul nu a respectat clauzele contractuale;

c) la cererea asociatiei de proprietari, atunci cand chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite, prin contractul de inchiriere, in sarcina chiriasului.

Evacuarea chiriasului se poate face numai pe baza unei hotarari judecatoresti definitive. Chiriasul este obligat la plata chiriei prevazute in contractul de inchiriere, pana la data executarii efective a hotararii de evacuare.

Chiriasul poate subinchiria, modifica sau imbunatati locuinta detinuta, numai cu acordul prealabil scris si in conditiile stabilite de proprietar, daca acestea nu sunt interzise prin contractul de inchiriere principal.

Beneficiarul contractului de subinchiriere nu se poate prevala de nici un drept impotriva proprietarului.

De asemenea contractul de subinchiriere, incheiat cu respectarea prevederilor legale, se inregistreaza la organele fiscale teritoriale.

In cazul parasirii definitive a domiciliului, de catre titularul contractului de inchiriere, sau al decesului acestuia, inchirierea continua, dupa caz:

a) in beneficiul sotului sau al sotiei, daca a locuit impreuna cu titularul;
b) in beneficiul descendentilor sau al ascendentilor, daca au locuit impreuna cu acesta;
c) in beneficiul altor persoane care au avut acelasi domiciliu cu titularul cel putin un an si care au fost inscrise in contractul de inchiriere.

In lipsa persoanelor care pot solicita locuinta, potrivit celor de mai sus, contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la data parasirii domiciliului de catre titularul contractului sau de la data inregistrarii decesului.

Obligatiile celor doua parti contractante sunt urmatoarele:

1)Proprietarul:

a) sa predea chiriasului locuinta in stare normala de folosinta;
b) sa ia masuri pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe toata durata inchirierii locuintei;
c) sa intretina in bune conditii elementele structurii de rezistenta a cladirii, elementele de constructie exterioare ale cladirii (acoperis, fatada, imprejmuiri, pavimente), curtile si gradinile, precum si spatiile comune din interiorul cladirii (casa scarii, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scari exterioare);
d) sa intretina in bune conditii instalatiile comune proprii cladirii (ascensor, hidrofor, instalatii de alimentare cu apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala si de preparare a apei calde, instalatii electrice si de gaze, centrale termice, crematorii, instalatii de colectare a deseurilor, instalatii de antena colectiva, telefonice etc.).

2) Chiriasul:

a) sa efectueze lucrarile de intretinere, reparatii sau inlocuire a elementelor de constructii si instalatii din folosinta exclusiva;
b) sa repare sau sa inlocuiasca elementele de constructii si de instalatii deteriorate din folosinta comuna, ca urmare a folosirii lor necorespunzatoare, indiferent daca acestea sunt in interiorul sau in exteriorul cladirii. In cazul in care persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparatii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc in comun elementele de constructii, de instalatii, obiectele si dotarile aferente;
c) sa asigure curatenia si igienizarea in interiorul locuintei si la partile de folosinta comuna pe toata durata contractului de inchiriere.

Obligatiile chiriasului cu privire la intretinerea si repararea spatiului inchiriat se pastreaza si in cazul subinchirierii locuintei.

In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie.

Chiriasul va putea executa aceste lucrari, daca degradarea produsa este de natura sa afecteze folosinta normala a cladirii sau a locuintei si numai atunci cand proprietarul, la sesizarea scrisa a chiriasului, nu a luat masuri de executare a lucrarii, in termen de 30 de zile de la data sesizarii.

Chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normala stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.

Oricum toate aceste prevederi legale se aplica in cazul in care exista intre chirias si proprietar un contract inscris la organul fiscal territorial.

In practica se intalneste des situatia inchirierii locuintei fara contract de inchiriere.

In astfel de cazuri exista riscul de a va trezi cu facturi neplatite la intretinere sau cu facturi telefonice de ordinul zecilor de milioane pe care tot dumneavoastra in calitate de proprietar va trebui sa le achitati sau plecarea chiriasilor inainte de plata chiriei si cu diverse obiecte drept amintire din casa pe care o detineti.